Makler haftet für falsche Angaben auf Portalen: 4.000 Euro Vertragsstrafe

Immobilienmakler und Plattformen wie ImmoScout oder Immowelt haben im Business oft miteinander zu tun. Auf den Portalen können Makler sich präsentieren, für sich werben und so mehr Kunden gewinnen und ihre Reichweite erhöhen. Doch diese Verbundenheit hat auch ihre Tücken! Warum ein Immobilienmakler 4.000 Euro zahlen muss, weil zwei Portale Fehler im Impressum nicht beseitigen…?

Immobilienmakler erhält Abmahnung

Die Vorgeschichte zu dem Fall, der letztendlich vor dem Landgericht Memmingen verhandelt wurde, lautet so: Ein Immobilienmakler erhält eine Abmahnung mit Unterlassungserklärung von einem Wettbewerbsverband. Der Vorwurf des Verbandes: Der Immobilienmakler habe auf verschiedenen Immobilienplattformen seinen Firmennamen falsch angegeben. Er hatte sich als Vertretungsberechtigter bzw. gesetzlicher Vertreter bezeichnet und nicht als Inhaber seines Betriebes, wie im Handelsregister eingetragen. Der Verband sah darin einen Wettbewerbsverstoß.

Der Immobilienmakler unterzeichnete daraufhin die beigefügte strafbewehrte Unterlassungserklärung, die für eine Zuwiderhandlung 4.000 Euro Vertragsstrafe beinhaltete.

Ein Gehilfe, der keine Hilfe ist…

Der Makler tat daraufhin alles, um der Unterlassungserklärung nachzukommen. Trotzdem wurde er vom Landgericht Memmingen zur Zahlung der Vertragsstrafe von 4.000 Euro verurteilt (Urteil vom 18.07.2018, Az: 1 HK O 137/18). Aber wie kann das sein?

Hier kommt der Begriff des sogenannten „Erfüllungsgehilfen“ ins Spiel.

Laut § 278 BGB ist ein Schuldner (in diesem Fall der Immobilienmakler) nicht dazu verpflichtet, die Erfüllungshandlung (in diesem Fall die Erfüllung der Unterlassungserklärung) oder eine Verbindlichkeit selbst vorzunehmen, sondern er kann dafür eine „Hilfsperson“ einsetzen. Diese Hilfsperson wird als Erfüllungsgehilfe bezeichnet.

In dem vorliegenden Fall waren also die Plattformen ImmoScout und Immowelt die Erfüllungsgehilfen des Immobilienmaklers. Denn dieser wollte schließlich der Unterlassungserklärung, die er abgegeben hat, nachkommen und bat die Plattformen nachweislich mehrmals, im Impressum seine Kontaktdaten entsprechend der Eintragung im Handelsregister zu ändern. Daraufhin erteilten beide Plattformen zuerst falsche Auskünfte dahingehend, wie eine solche Änderung abzulaufen habe und dann dauerte es trotz mehrfachem Nachhaken des Maklers noch rund einen Monat, bis das Impressum entsprechen geändert wurde.

Nicht schuld und trotzdem haftbar

Wer jetzt denkt, na und, das ist nicht das Problem des Immobilienmaklers, denn schließlich hat er alles in seiner Macht stehende getan, damit die Unterlassungserklärung erfüllt wird, der irrt gewaltig! Denn – und das ist das Problem bei einem Erfüllungsgehilfen – der Schuldner haftet für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen genauso wie für sein eigenes! Bedeutet: Der Immobilienmakler haftet dafür, dass die Plattformen das Impressum nicht gemäß der Unterlassungserklärungen abgeändert haben.

Die Folge für den Makler: Er hat gegen die abgegebene Unterlassungserklärung verstoßen und muss gemäß Urteil des Landgerichts Memmingen eine Vertragsstrafe von 4.000 Euro an den Wettbewerbsverband bezahlen.

In seiner Begründung wies das Gericht darauf hin, dass die Immobilienportale mit Werbeagenturen oder Verlagsunternehmen gleichzustellen sind, die in Bezug auf eine Unterlassungserklärung ebenfalls Erfüllungsgehilfen des Schuldners wären. Denn der Immobilienmakler habe die Immobilienplattformen für seine Werbung „verwendet“, vergleichbar mit einer Werbeagentur oder der Anzeigenabteilung eines Verlagsunternehmens.

Vorsicht bei Unterlassungserklärungen!

Die Moral aus diesem Fall: Niemals voreilig eine Unterlassungserklärung unterschreiben! Denn auch, wenn auf den ersten Blick alles ganz einfach scheint, ist es oft komplizierter als gedacht, eine Unterlassungserklärung zu erfüllen oder es liegt – wie in diesem Fall – nicht in der Macht des Schuldners, dies zu tun. Dann kann es sein, dass dieser ohne eigenes unmittelbares Verschulden gegen die Unterlassungserklärung verstößt und eine hohe Vertragsstrafe bezahlen muss.

Wie Sie richtig handeln, wenn Ihnen eine Abmahnung ins Haus flattert, erfahren Sie hier im Video:

Berufshaftpflicht hilft bei Abmahnungen

Wenn Sie eine Immobilienmakler-Haftpflicht über exali.de abschließen, sind Sie im Falle einer Abmahnung bestens geschützt. Denn dann prüft der Versicherer auf eigene Kosten, ob die Abmahnung berechtigt ist (beispielsweise übernimmt sie Anwalts- und Gerichtskosten) und bezahlt im Fall einer berechtigten Abmahnung die Schadenersatzforderung.

Wichtiger Hinweis:

Wenn Sie eine Berufshaftpflicht abgeschlossen haben, informieren Sie im Fall einer Abmahnung unverzüglich ihre Versicherung und unternehmen Sie nichts auf eigene Faust.

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