Abmahngefahren von Immobilienmaklern: Mit diesen Tipps minimieren Sie Ihr Risiko

Abmahnung wegen Fehler im Impressum

Ein fehlerhaftes Impressum ist der Klassiker unter den Abmahngründen, auch in der Immobilienbranche. Diese Angaben dürfen in Ihrem Impressum nicht fehlen:      

• Name und Anschrift (Postfach reicht nicht aus)
• Telefonnummer, Faxnummer, E-Mail-Adresse (Angaben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation ermöglichen, einschließlich Mailadresse)
• Bei juristischen Personen: Angabe der Rechtsform und des Verfügungsberechtigen
• Bei juristischen Personen: Stamm- oder Grundkapital bzw. der Gesamtbetrag von ausstehenden Einlagen, wenn Angaben über das Kapital der Gesellschaft getätigt werden
• Angabe des Handels-, Vereins-, Partnerschafts- oder Genossenschaftsregisters sowie des entsprechenden Registergerichts und der Registernummer
• Zuständige Aufsichtsbehörde
• Umsatzsteuer-ID
• Verantwortliche Person für redaktionell-journalistische Inhalte (wenn vorhanden)

Bei der Gestaltung des Impressums müssen Sie diese Vorgaben einhalten:  

• Das Impressum muss leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und immer verfügbar sein.
• Es muss vollständig in Textform vorhanden sein. Kontaktdaten dürfen nicht durch Bilder oder Grafiken ersetzt werden.
• Das Impressum sollte von jeder Unterseite aus durch maximal zwei Klicks erreichbar sein.
• Es darf keine kostenpflichtigen Rufnummern (zum Beispiel 0900-Nummern) enthalten.
• Achtung: auch in den sozialen Medien (Facebook, Twitter usw.) besteht Impressumspflicht sowie auf Portalen wie Immobilienscout24 und vergleichbaren Plattformen.

Widerrufsbelehrung für Maklerverträge

Maklerverträge können innerhalb einer Frist von 14 Tagen widerrufen werden, wenn es sich dabei um ein Fernabsatzgeschäft bzw. um ein Haustürgeschäft handelt.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Widerrufsrecht beim Maklervertrag.

Da es bei der Formulierung der Widerrufsbelehrung häufig zu Fehlern kommt, sollten Sie sich an die amtliche Musterbelehrung des Bundesministeriums für Verbraucherschutz halten. Achtung: Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass ein Widerruf in Textform bzw. schriftlich erfolgen muss. Denn Kunden können den Vertrag auch mündlich oder telefonisch widerrufen.  

Risiko für Immobilienmakler: Preisgestaltung und Provision

Bei der Gestaltung von Preisen und der Erstellung von Angeboten müssen Immobilienmakler sich ebenfalls an einige Regeln halten. Sie müssen verpflichtend Gesamtpreise inklusive Umsatzsteuer angeben. Nennen Sie diese auf Ihrer Webseite nicht, ist das wettbewerbswidrig und kann abgemahnt werden. Achtung: Da Sie Gesamtpreise angeben müssen, reicht es auch nicht aus, nur den Quadratmeterpreis einer Immobilie anzugeben.

Auch bei der Angabe Ihrer Provision gibt es Einschränkungen. Formulierungen wie „X Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Umsatzsteuer“ sind unzulässig. Sie müssen die richtige Prozentzahl inklusive Umsatzsteuer nennen, damit der Kunde die Provision ausrechnen kann. Falsch ist also diese Angabe: „5 Prozent des Verkaufspreises zzgl. UST. Richtig muss es heißen: „5,95 Prozent des Verkaufspreises inkl. UST.“ Auch eine Formulierung wie „X Kaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer“ ist demnach nicht erlaubt.

Wohnermittlungsgesetz und Energieausweis

Wenn Sie zur Immobilienvermittlung Annoncen in Zeitungen oder im Internet aufgeben, müssen Sie diese Informationen verpflichtend angeben:

• Ihren vollständige Namen
• den Mietpreis
• die gesonderten Nebenkosten

Auch zum Energieausweis für Gebäude gibt es verpflichtende Angaben, die Sie nicht vergessen sollten:

• Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
• End-Energiebedarf oder End-Energieverbrauch, der im Energieausweis steht
• Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes
• Bei Wohngebäuden: Baujahr und Energieeffizienzklasse aus dem Energieausweis
• Bei Nicht-Wohngebäuden: Energieverbrauch oder Energiebedarf für Wärme und Strom getrennt  

Achtung: Wenn diese Angaben fehlen, handelt es sich rechtlich gesehen um das „Vorenthalten von wichtigen Informationen“ und das ist wettbewerbswidriges Verhalten und damit abmahnfähig.

Allgemeine Geschäftsbedingungen: Das müssen Immobilienmakler beachten

Die AGB bieten viel Potenzial für fehlerhafte Formulierungen und damit für Abmahnungen. Dabei kann es auch schnell teuer werden, der Streitwert für eine einzelne unwirksame AGB-Klausel kann sich schnell im vierstelligen Bereich bewegen. Das sind die häufigsten Fehler in den AGB:

Unwirksame Gerichtsstandvereinbarung

Eine Formulierung wie „Gerichtsstand ist Köln“ ist unwirksam, da sie auch auf Verbraucher angewendet wird. Eine Gerichtstandvereinbarung kann nur erfolgen, wenn die Vertragsparteien Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtliche Sondervermögen sind. Verbrauchern gegenüber sind Gerichtsstandvereinbarungen unzulässig!

Aber Vorsicht: Auch die Formulierung „Gerichtsstand ist Köln, soweit dies gesetzlich zulässig ist“ ist unwirksam. Dabei handelt es sich um eine intransparente und damit nichtige Klausel, da Verbraucher nicht abschätzen können, wann eine derartige Vereinbarung zulässig ist und wann nicht. Eine Gerichtsstandvereinbarung ist nur wirksam, wenn deutlich zum Ausdruck kommt, wem gegenüber sie angewendet werden soll.

Unwirksame Haftungsbeschränkung

In AGB kann eine Haftungsbeschränkung aufgenommen werden. Diese darf jedoch nicht gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen. Eine Haftung bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit darf nicht per se ausgeschlossen werden.

Unwirksame Klausel zur Vorkenntnis

Als Immobilienmakler haben Sie nur Anspruch auf Ihre Provision, wenn Ihre Leistung ursächlich für den Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages ist. Das heißt, Sie müssen der Erste sein, der den Kunden auf ein Mietobjekt aufmerksam macht. Wenn der Kunde bereits anderweitig davon erfahren hat, haben Sie keinen Anspruch auf Provision. Einige Makler versuchen, dieses Risiko der Vorkenntnis durch spezielle Klauseln abzufangen. Zum Beispiel mit der Formulierung, dass der Kunde innerhalb einer bestimmten Frist mitteilen muss, dass er die Vorkenntnis bereits hatte. Solche Klauseln sind gesetzeswidrig und damit unwirksam. Denn das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages setzt eine kausale Maklerleistung voraus. Und dieses Leitbild kann niemals durch AGB eingeschränkt werden.

Unwirksame Schriftformklausel

Eine Schriftformklausel wird in den AGB gerne wie folgt formuliert: „Änderungen und Ergänzungen des Maklervertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Änderung dieses Schriftformerfordernisses.“ Eine solche Klausel ist ein Verstoß gegen § 305 b BGB. Denn dort ist festgelegt, dass auch mündliche Absprachen zwischen Makler und Kunde gültig sind. Und Regelungen in den AGB können nie denjenigen im BGB widersprechen. 

Unwirksames Aufrechnungsverbot

Viele AGB enthalten ein sogenanntes Aufrechnungsverbot zulasten des Kunden. Da dieses den Kunden unangemessen benachteiligt, ist es unwirksam. Eine solche unwirksame Formulierung ist beispielsweise: „Gegen den Provisionsanspruch ist die Aufrechnung nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.“ Das heißt, wenn Ihnen gegenüber eine Forderung des Kunden besteht, darf er diese gegen Ihre Provision aufrechnen, auch wenn die Forderung nicht rechtskräftig ist. Eine andere Regelung in den AGB ist unwirksam.

Unwirksame salvatorische Klausel

Am Ende vieler AGB steht die salvatorische Klausel. Dort ist formuliert, dass eine unwirksame AGB keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der übrigen Klauseln hat. Salvatorische Klauseln können zwar wirksam sein, aber auch hier kommt es auf die Formulierung an! Sie dürfen keine sogenannten unklaren Ersetzungsvereinbarungen enthalten, zum Beispiel: „…. Die unwirksame Klausel wird durch eine Regelung ersetzt, welche dem wirtschaftlichen Interesse der Vertragsparteien am ehesten entspricht.“ Laut Rechtsprechung kann der Verbraucher nicht abschätzen, welche Regelung nun an die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt.

Überblick: Abmahnungen als Immobilienmakler vermeiden

So sollten Sie reagieren, wenn Sie eine Abmahnung erhalten

Als Immobilienmakler rundum abgesichert

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