Neues Gesetz für Immobilienkreditvermittler: Spannende Zeiten brechen an

Eine neue EU-Richtlinie sorgt für Wirbel im Immobilienkreditvermittler- und Makler-Universum. Vor einigen Tagen wurde diese Vorgabe in deutsches Recht umgewandelt – mit jeder Menge Paragraphenwahnsinn im Gepäck. Aus Sicht des Verbrauchers soll der Immobilienkredit-Markt damit verlässlicher und durchsichtiger werden, doch für Selbständige, deren Business im Immobilienmarkt liegt, bringt das neue Gesetz viel Unsicherheit und im schlimmsten Fall stehen berufliche Existenzen auf dem Spiel.

Was das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Makler und Immobilienkreditvermittler bedeutet, steht heute auf der Info-Base im Mittelpunkt.

Von der EU ins deutsche Recht

„Mortgage Credit Directive“ nennt sich die EU-Richtlinie, die nun in Deutschland im neu geschaffenen Paragraphen 34 i der Gewerbeordnung (GewO) umgesetzt wurde. Wichtigste Neuerung: Wer Verbraucherdarlehensverträge für Immobilien oder entgeltliche Finanzierungshilfen vermitteln, beziehungsweise dazu beraten will, braucht seit dem 21.03.2016 eine Erlaubnis nach dem neu geschaffenen Paragraphen 34 i GewO. Zuvor wurde für die Vermittlung von Krediten nur eine Erlaubnis nach Paragraph 34 c Abs. 1 benötigt, diese Erlaubnis erlischt mit dem neuen Gesetz.

Info: Voraussetzungen, die voraussichtlich für eine Erlaubnis nach § 34 i GewO erfüllt werden müssen:

Nachweis der erforderlichen Sachkunde durch bestehende berufliche Qualifikation (oder durch Prüfung)
Polizeiliches Führungszeugnis
Schuldenregisterauszug
Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflicht
Versicherungssumme mindestens 460.000 EUR je Schadenfall, 750.000 EUR für alle Schadenfälle eines Versicherungsjahres (Stand 2016).

Übergangsfrist mit Einschränkungen

Vorab eine kleine Entwarnung: Aktuelle Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 dürfen bis 20.03.2017 weiterhin ohne gesonderte Erlaubnis Immobiliendarlehensverträge an Verbraucher vermitteln. Damit gilt zum Beispiel für zugelassene Immobilienmakler einer Übergangsfrist von einem Jahr, in der die Erlaubnis nach §34 i GewO beantragt werden kann. Doch Immobiliendarlehensvermittler sollten sich dringend schon jetzt mit dem neuen Gesetz befassen, denn möglicherweise droht ab 21.03.2017 ein Berufsverbot – trotz Erlaubnis nach §34 c Abs. 1!

Was die Gesetzesänderung für Immobilienkreditvermittler bedeutet:

Wie sehr Immobilienkreditvermittler von der Gesetzesänderung betroffen sind, hängt davon ab, ob zum einen aktuell eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 vorliegt und zum anderen, ob die berufliche Qualifikation auch den Anforderungen des neuen § 34 i genügt.

1. Erlaubnis nach §34 c Abs. 1 und erforderliche Qualifikation

Wer zum Stichtag (20.03.2016) eine Erlaubnis nach §34 c Abs. 1 GewO hat, darf wie bereits erwähnt, in jedem Fall bis zum 21.03.2017 weiterhin entsprechende Kredite vermitteln. Für die darauffolgende Zukunft ist nun entscheidend, ob die aktuelle berufliche Qualifikation die nötige Sachkunde nachweist, die für die neue Erlaubnis nach §34 i GewO benötigt wird. Dazu wird es eine Liste an Berufsqualifikationen geben, die diese Voraussetzung nach §34 i GewO erfüllen (eine Liste der Qualifikationen, die voraussichtlich den nötigen Sachkundenachweis erbringen, finden Sie zum Beispiel bei der IHK Hannover) – das Ablegen einer Prüfung ist dann nicht nötig. Wer sich auf dieser Liste wiederfindet, sollte (sobald der Gesetzgeber die Möglichkeit dazu eröffnet) einen Antrag auf Erlaubnis nach § 34 i GewO stellen – eine automatische Anerkennung erfolgt nicht.

Wer beim Antrag auf Erlaubnis seine Erlaubnisurkunde gemäß § 34c Absatz 1 GewO vorlegt, muss sich der Prüfung der Zuverlässigkeit und der Vermögensverhältnisse wohl nicht unterziehen.

2. Erlaubnis nach §34 c Abs.1 aber keine Qualifikation? „Alte Hasen“ können aufatmen!

Wer eine Erlaubnis nach § 34 c Abs1 besitzt, sich in der Liste der Berufe, die die erforderliche Sachkunde laut § 34 i GewO nachweisen, jedoch nicht wiederfindet, muss noch nicht in Panik geraten. Durch eine so genannte „Alte-Hasen-Regelung“ hat der Gesetzgeber eine zusätzliche Möglichkeit geschaffen die nötige Sachkunde nachzuweisen. Wer seit 2011 durchgehend, mit einer Unterbrechung von maximal sechs Monaten, als selbständiger oder angestellter Immobilienkreditvermittler tätig war und dies nachweisen kann, dem wird auch die nötige Sachkunde für die Erlaubnis zuerkannt.

3. Keine Erlaubnis nach §34 c Abs.1

Besonders hart trifft es all jene, die bis zum 21.03.2016 keine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 erhalten haben. Wer zum Stichtag keine Erlaubnis nachweisen konnte, darf aktuell nicht als Immobilienkreditvermittler tätig sein. Die Möglichkeit eine Erlaubnis zu bekommen wird sich wohl bis Mitte des Jahres 2016 hinziehen.

Erlaubnis beantragen? Noch nicht möglich!

Denn, was wäre ein neues Gesetz ohne bürokratische Hürden? Bevor Ämter, beziehungsweise die IHK (hier unterscheidet sich die Zuständigkeit je nach Bundesland) die Erlaubnis nach §34 i irgendjemandem (egal ob mit nötiger Qualifikation oder nicht) erteilen können, muss die zugehörige Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) vorliegen. Diese Verordnung soll erst am 22. April im Bundesrat verhandelt werden. Deshalb kann eine Erlaubnis zum jetzigen Zeitpunkt (Stand: KW 16/2016) noch nicht beantragt werden.

Sachkundeprüfung benötigt? Geduld bitte!

Besonders lange warten müssen jene, die eine Sachkundeprüfung ablegen müssen, weil ihre Qualifikation nicht den Anforderungen von §34 i entspricht oder sie nicht unter die „Alte-Hasen-Regelung“ fallen.

Die Inhalte der Sachkundeprüfung werden zum Teil auch durch die noch nicht erschienene ImmVermV bestimmt. Bevor die Inhalte der Prüfung festgelegt sind, kann natürlich keine Prüfung stattfinden, ohne Prüfung, ist eine Antragstellung aber nicht möglich. Also herrscht hier derzeit eine rechtliche Pattsituation, die einen Erwerb der Erlaubnis nach § 34 i GewO, ohne den erforderlichen Sachkundenachweis nicht möglich macht.

Erst wenn das Ablegen der Prüfung möglich ist können Antragsteller, die die Sachkundeprüfung benötigen und alle anderen Voraussetzungen (siehe Infokasten) wie die abgeschlossene Berufshaftpflicht erfüllen, eine Erlaubnis nach § 34 i GewO bekommen.

Sonderfall juristische Person: Wer muss eine Erlaubnis haben?

Selbständige oder angestellter Immobiliendarlehensvermittler müssen (sobald möglich) für ihre Tätigkeit einen Erlaubnisantrag stellen, doch was gilt für juristische Personen oder Gesellschaften?

Für Personengesellschaften und juristische Personen ist im Erlaubnisantrag Folgendes zu beachten:

a) GbR, OHG, KG, GmbH & Co. KG
Bei Personengesellschaften muss jeder geschäftsführende Gesellschafter eine eigene Erlaubnis beantragen. Bei der KG ist das jeder persönlich haftende Gesellschafter. Bei der GmbH & Co. KG ist die GmbH der Antragsteller.

b) UG (haftungsbeschränkt), GmbH, AG
Juristische Personen beantragen die Erlaubnis selbst. Dabei müssen sowohl die Gesellschaft, als auch ihr Geschäftsführer zuverlässig sein. Die Gesellschaft muss sich in geordneten Vermögensverhältnissen befinden und eine Berufshaftpflicht-Versicherung abgeschlossen haben. Den Sachkundenachweis müssen der oder die Geschäftsführer erbringen.

Registrierungspflicht nicht übersehen!

Immobiliardarlehensvermittler müssen sich und ihre Mitarbeiter (sofern sie unmittelbar bei der Beratung bzw. Vermittlung mitwirken oder in leitender Position verantwortlich zeichnen) nach § 11a GewO unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das, von den Industrie- und Handelskammern geführte, bundesweite Vermittlerregister eintragen lassen.

Zusätzlich ist anzugeben, ob und für welches Unternehmen der Eintragungspflichtige als gebundener Immobiliardarlehensvermittler auftritt.

Versicherungspflicht ab sofort für alle!

Der Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflicht (Berufshaftpflicht-Versicherung) ist nicht nur bei Beantragung einer Erlaubnis nach §34 i in jedem Fall nötig, auch im aktuell laufenden „Übergangsjahr“ müssen Immobilienkreditvermittler eine Versicherung nachweisen.

Die Berufshaftpflicht nach § 34 i Absatz 2 Nummer 3 der Gewerbeordnung muss ab dem 21. März 2016 abgeschlossen sein und für das gesamte Gebiet der Mitgliedstaaten der Europäischen Union und der anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum gelten, wenn sich die Tätigkeit des Gewerbetreibenden nicht ausschließlich auf das Inland beschränkt. Zudem muss die Vermögensschaden-Haftpflicht bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden.

Nach der Delegierten Verordnung EU 1125/2014 muss die abgeschlossene Versicherungssumme 460.000 EUR je Schadenfall und 750.000 EUR für alle Schadenfälle eines Versicherungsjahres betragen.

Diese Versicherungssumme muss für die Zulassung gegenüber der zuständigen IHK vom Versicherer bestätigt werden.
Beispiel der IHK Hannover: Pflichtversicherungsbestätigung nach §34 i GewO

Die European Banking Authority (EBA) wird die geforderte Pflichtversicherungssumme alle 5 Jahre überprüfen und ggf. eine Anpassung an den Europäischen Verbraucherpreisindex vornehmen (erstmals zum 21.03.2018).

Hinweis: Immobilienkreditvermittler können die geforderte Pflichtversicherung über exali.de schnell und unproblematisch abschließen.