48.000 Euro Schadenersatzforderung! Muss ein Immobilienmakler steuerrechtlich beraten?
Immobilienmakler haben neben der Abwicklung von Käufen und Verkäufen auch eine beratende Funktion. Wie weit diese beratende Tätigkeit gehen kann, kommt oft auf den Einzelfall an, der manchmal auch vor Gericht landet. In einem Streit zwischen einer Immobilienmaklerin und ihrer Kundin ging es genau um solch einen Fall. Jetzt hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt.
Immobilienmaklerin soll an Steuernachzahlung schuld sein
Im konkreten Fall geht es um eine Immobilienmaklerin und ihre Kundin, die ein Mietshaus verkaufen wollte. Dieses hatte sie Anfang 2004 für 170.000 Euro erworben. Das Mietshaus besteht aus acht Wohnungen und die Eigentümerin hat es nicht für den Eigengebrauch genutzt (eine Tatsache, die für die spätere Entscheidung noch wichtig wird). Im Mai 2013 beauftragte die Eigentümerin die Immobilienmaklerin damit, das Anwesen zu verkaufen, was diese noch im selben Jahr für 295.000 Euro tat. So weit so gut.
Doch dann erhielt die Verkäuferin einen Brief vom Finanzamt und die Freude über den gelungenen Verkauf war schnell verflogen. Sie sollte Steuern in Höhe von rund 48.000 Euro nachzahlen!
Warum? Laut § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt in diesem Fall ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist vor.
Spekulationsfrist
Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum, der zwischen dem An- und Verkauf von Wirtschaftsgütern (zum Beispiel einer Immobilie) liegen muss, damit die dabei erzielten Gewinne steuerfrei sind. Die Dauer der Spekulationsfrist ist abhängig von der Art des Wirtschaftsguts und ob es sich beim Steuerpflichtigen um eine Privatperson oder um ein Unternehmen handelt. Bei Immobilien beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.
In diesem Fall wurde die Spekulationsfrist nicht eingehalten, da es sich bei der Eigentümerin des Hauses um eine Privatperson handelt, sie die Immobilie aber nicht selbst genutzt hat. Deshalb muss die Verkäuferin aus dem durch den Verkauf erzielten Gewinn Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag nachzahlen. Hätte Sie das Mietshaus nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, also etwa in Mitte 2014, dann wäre die Steuerabgabe entfallen.
Daraufhin verklagte die Verkäuferin die Immobilienmaklerin auf Schadenersatz in Höhe der Steuernachzahlung von 48.000 Euro. Diese hätte sie – so die Ansicht der Hauseigentümerin – über die steuerrechtlichen Folgen des Verkaufs informieren müssen. Aber wie sieht der BGH den Fall?
BGH zu den Beratungspflichten von Immobilienmaklern
Der BGH hat in seinem Urteil (12.07.2018, Az: I ZR 152/17) entschieden, dass die Immobilienmaklerin nicht dafür verantwortlich gemacht werden kann, dass die Verkäuferin Steuern nachzahlen muss. Die Maklerin war nicht dazu verpflichtet, auf die Spekulationsfrist von zehn Jahren hinzuweisen. Makler sind zwar laut § 4 Nr. 5 StBerG dazu berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen eine Auskunft zu geben und zu beraten, verpflichtet sind sie dazu aber nicht. In seinem Urteil begründet der BGH, dass im Maklervertrag nicht festgehalten wurde, dass die Immobilienmaklerin auch auf steuerliche Folgen hinweisen muss und auch sonst wurde keine rechtliche Beratung in den Vertrag mit aufgenommen.
Wann muss ein Immobilienmakler beraten und wann nicht?
In Steuerfragen muss ein Immobilienmakler dann beraten, wenn er sich selbst als Fachmann auf diesem Gebiet präsentiert – etwa in seiner Werbung. Denn eine solche Werbeaussage erweckt beim Auftraggeber den Eindruck, der Makler würde ihn bei der Vertragsgestaltung vor Steuernachteilen warnen und ihn vorab rechtlich dazu beraten. Auch eine Werbeaussage mit langjähriger Tätigkeit und Erfahrung auf diesem Gebiet kann im Einzelfall dazu führen, dass ein Makler eine Beratungspflicht zu rechtlichen und steuerlichen Standardfragen hat.
Der Makler ist außerdem verpflichtet, seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren und alle ihm bekannten Probleme und Gefahren zu nennen, damit dieser eine bessere Entscheidung über einen Vertragsabschluss treffen kann. Eine erweiterte Aufklärungspflicht besteht für Immobilienmakler auch dann, wenn dieser dem Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen rät, oder zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleitet. Hier kann der Makler aber alternativ seinem Kunden dazu raten, sich an anderer Stelle einen fachmännischen Rat einzuholen.
Wichtig
Wenn im Maklervertrag vereinbart wurde, dass der Makler den Auftraggeber rechtlich und steuerlich beraten soll, dann ist diese Pflicht für den Makler auch bindend!
Absicherung für Immobilienmakler
Auch wenn die Immobilienmaklerin in diesem Fall aus dem Schneider ist und das Gericht ihr letztendlich recht gab, können Immobilienmakler trotzdem Beratungspflichten versäumen und von ihren Kunden in Haftung genommen werden. Zudem darf das Kostenrisiko eines längeren Rechtsstreites nicht unterschätzt werden. Wenn dann eine Schadenersatzforderung ins Haus flattert, kann das schnell teuer werden und je nach Höhe sogar existenzbedrohend.
Daher sollten sich Immobilienmakler richtig absichern, um sich vor finanziellen Folgen von beruflichen Fehlern zu schützen. Die Immobilienmakler-Haftpflicht über exali.de klärt im Ernstfall die Haftungsfrage, übernimmt ggf. die Kosten eines Rechtsstreites (sogenannter passiver Rechtsschutz) und bezahlt die berechtigten Schadenersatzforderungen bis zur Höhe der vereinbarten Versicherungssumme.